Chéster promete vender el inmueble X a Genaro quien inscribe la promesa en el registro, posteriormente chéster constituye a favor de Ana usufructo del mismo inmueble. ¿es inscribible el usufructo a favor de Ana?


R= Primeramente tomando en cuenta que estamos ante la presencia del derecho de usufructo, debido a esto, podemos decir que el derecho que se presenta en este caso, es un derecho real, los derechos reales son el poder jurídico que permite a su titular tener poder y obtener ventajas económicas de una cosa frente a todos. Es decir, el resto de personas no debe hacer uso ni disfrute de esa cosa. Los derechos reales tratan, por lo tanto, las relaciones jurídicas que se crean entre las personas y los bienes.


¿Qué significa el usufructo y promesa de venta?

El usufructo: es una figura jurídica que posibilita el uso y disfrute de un bien sin que este sea propiedad del usufructuario. El titular del bien se convierte entonces en el nudo propietario. Por ende, el usufructuario: es el titular del derecho de usufructo, quien puede usar el bien mientras dura el usufructo. No obstante, no puede disponer de él. Es decir, no tiene derecho a venderlo, aunque sí a alquilarlo. Y el Nudo propietario: es el titular del dominio de la vivienda que se ha puesto a disposición del usufructuario. Continúa siendo de su propiedad, pero durante el periodo de usufructo no puede utilizarla.

La promesa de venta: es un contrato previo al contrato de compraventa, para cuya suscripción se fija una fecha futura. En el contrato de promesa de compraventa quedan sentados los términos de la negociación y se establecen multas o penalidades que se aplican si alguna de las partes incumple con el contrato.


¿Es inscribible el usufructo a favor de Ana?

No es inscribible, porque estaría violando el principio de Tracto Sucesivo de las Inscripciones que está regulado en el art. 90 de la ley 698, el cual nos indica que “Para inscribir o anotar títulos por lo que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos". Esto significa que, si no inscriben el usufructo antes de la promesa de venta entonces no pueden inscribir dicho usufructo a favor de Ana, sin embargo, se puede objetar que en el contrato de promesa de venta se pueda crear una cláusula en donde se ponga de condición que se constituya en favor de Ana un usufructo del inmueble, en cuestión dando a entender que la propiedad está o estará limitada porque hay o habrá un derecho que le pertenecerá a otro, pero esto solamente podría hacerse una vez que Genaro compre la propiedad y le ceda ese derecho de usufructo a Ana. Pero en este caso no se podría porque estaría transgrediendo el art. 73 de la ley 698, inciso 1, y expresa que “Los actos y contratos traslativos, constitutivos, modificativos, extintivos y declarativos relativos al dominio así como el usufructo, uso, habitación, servidumbres, promesas de venta, anticresis, derecho de superficie, propiedad horizontal, multipropiedad y conjuntos inmobiliarios, así como cualquier acto o contrato de trascendencia real que sin tener nombre propio en derecho modifique en el instante o en el futuro algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales”, por lo tanto si Chéster inscribe el usufructo a favor de Ana,  lo que pasaría está previsto, en el art. 90 de la ley 698, a su vez nos indica que “En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores o Registradoras denegarán la inscripción solicitada”.